โอนกันสักที

พอพ้นจากเรื่องยื่นขอกู้กับธนาคาร เมื่อผ่านแล้วก็จะเข้าสู่ขั้นตอนที่สำคัญที่เรียกว่าการโอน พูดถึงเรื่องการโอน ก็หมายถึง การที่เราจะเข้าไปเป็นเจ้าของโฉนดอย่างเต็มตัวเสียที (แม้จะเป็นช่วงเวลาเดี๋ยวเดียว สำหรับผู้ที่ใช้โฉนดไปจำนองต่อ) หลายคนเมื่อพูดถึงการดำเนินการที่เกี่ยวข้องกับทางราชการก็จะส่ายหัว เพราะต้องมีขั้นตอนที่ยุ่งยาก มีคนเยอะแยะ มีเอกสารยุ่บยั่บ และอาจต้องมีใต้โต๊ะกันด้วย แต่ไม่ต้องกลัวครับ เพราะจริงๆแล้วขั้นตอนไม่ยากอย่างที่คิด และถ้าเซียนๆอาจทำให้เราประหยัดไปได้หลายตังค์เสียด้วยซ้ำ

ในวันที่โอน จะเกี่ยวข้องกับบุคคล 3 ฝ่าย นั่นคือ ผู้ขาย ผู้ซื้อ และธนาคาร สำหรับกรณีที่ต้องกู้เงิน แต่ถ้าเราซื้อบ้านโดยไม่ได้กู้เงินก็มีแค่ 2 ฝ่าย แต่ในที่นี้ผมจะพูดถึงกรณีของมนุษย์เงินเดือนอย่างผมที่ต้องกู้เงินนะครับ ซึ่งธุรกรรมทั้งหมด จะกระทำโดยที่มีหน่วยงานราชการ อย่างกรมที่ดินเป็นหน่วยงานกลางในการดำนินการ สำหรับขั้นตอนในวันที่โอนนั้น แบ่งเป็น 2 ขั้นตอนครับ คือ การซื้อ-ขาย ซึ่งเป็นธุรกรรมระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย และการจำนอง ซึ่งเป็นธุรกรรมระหว่างผู้ซื้อกับธนาคารครับ


ในขั้นแรกเราต้องทำการซื้อขายก่อน โดยขั้นตอนการซื้อขาย นั้น เอกสารที่ต้องเตรียมสำหรับผู้ซื้อ ก็มีแค่สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านเท่านั้นครับ หรือกรณีแต่งงานแล้วก็ควรนำทะเบียนสมรสกับบัตรประชาชนคู่สมรสไปด้วย เพราะถือว่าจะเป็นสินสมรส ต้องตัดสินใจร่วมกันต่อไป ส่วนค่าใช้จ่ายในเรื่องการซื้อขายนั้น โดยทั่วไปจะยึดจากราคา 2 อย่าง นั่นคือ ราคาประเมินของกรมที่ดิน ซึ่งจะทำการประเมินโดยใช้อัตราค่าที่ดินตามที่ราชการประเมินไว้ (ขอดูได้ที่กรมที่ดิน) และประเมินค่าก่อสร้างในอัตราประมาณ 5,000 บาทต่อตารางเมตร (อัตราแน่นอนจะขึ้นกับประเภทของอาคาร ถ้าเป็นทาวน์เฮาส์จะประมาณ 4,850 บาทต่อตรารางเมตร และบ้านเดี่ยวประมาณ 5,180 บาทต่อตารางเมตร) และราคาซื้อ-ขาย ซึ่งระบุตามสัญญาที่ผู้ซื้อทำกับผู้ขาย โดยค่าใช้จ่ายดังกล่าวจะประกอบด้วย

(1) ค่าคำขอ อันนี้เสียอัตราคงที่ 5 บาท
(2) ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน อันนี้เสียในอัตรา 2% ของราคาประเมินที่กรมที่ดิน
(3) ค่าอากรแสตมป์ เสีย 0.5% ของราคาที่สูงกว่า ระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขาย
(4) ภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเสียในอัตรา 3.3% ของราคาที่สูงกว่า ระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขาย
(5) ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เสียตามอัตราขึ้นกับอายุของบ้าน

ส่วนคำถามที่ว่าเราต้องจ่ายเท่าไรนั้น อยู่ที่ข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย นั่นแสดงว่าแต่ละธุรกรรมไม่เหมือนกัน ซึ่งโดยทั่วไปก็จะมี 3 แบบ ก็คือ ผู้ซื้อจ่ายหมด, ผู้ขายจ่ายทั้งหมด, และแบ่งกันครึ่งๆ แล้วแต่ความพอใจ แต่ผมแนะนำว่าค่าใช้จ่ายในข้อ 4 และ 5 จริงๆแล้วเป็นค่าใช้จ่ายที่รัฐบาลตั้งใจเก็บจากผู้ขาย เพราะได้เงินจากการซื้อ-ขาย ดังนั้นผู้ขายน่าจะจ่ายส่วนนี้ (ซึ่งเยอะอยู่) สำหรับผมพอดีเป็นช่วงที่รัฐบาลต้องการกระตุ้นการซื้อขายบ้าน จึงลดค่าธรรมเนียมการโอนข้อ 2 และ ภาษีธุรกิจเฉพาะข้อ 4 ลงไปเยอะ ทำให้คนขายยินยอมจ่ายเองหมด ผมเลยไม่ต้องเตรียมเงินในส่วนนี้ไปเลย

มี TIPS เล็กๆสำหรับผู้ที่ต้องการประหยัดค่าใช้จ่ายในส่วนข้อ 4 ก็คือ การ Make ข้อตกลกงราคาซื้อขายขึ้นมา เนื่องจากโดยทั่วไปแล้วราคาซื้อขายมักสูงกว่าราคาประเมินเสมอ (ถ้าต่ำกว่าทางที่ดินก็ชอบตรวจสอบวุ่นวาย หาว่าตั้งใจหลบ) เราจึงควร Make ราคาดังกล่าวให้สูงกว่าราคาซื้อขายเสียเล็กน้อยจะทำให้เราประหยัดค่าภาษีธุรกิจเฉพาะไปได้อย่างมากโขเลย

ส่วนขั้นตอนการจำนองนั้น ยิ่งง่ายใหญ่ครับ เพราะธนาคารจะดำเนินการให้เราทั้งหมด และหักเงินจากเงินกู้เราจ่ายให้หมด เราเพียงเตรียมเงินติดตัวไปจ่ายไม่เกิน 1,000 บาทเท่านั้น ซึ่งค่าใช้จ่ายนี้ผู้กู้มักถูกผลักภาระให้จะต้องจ่ายเต็มจำนวน แต่ถ้าจะไล่เลียงตามเหตุผลตามผลจริงๆแล้ว ธนาคารน่าจะเป็นผู้จ่ายเพราะได้กำไรจากเรา หรืออย่างน้อยก็น่าจะหารคนละครึ่งเพราะทำธุรกรรมกับเรา