การตรวจสภาพบ้าน

การตรวจสภาพบ้านถือเป็นขั้นตอนที่ขาดไม่ได้สำหรับผู้ซื้อบ้านทุกท่าน การตรวจสภาพบ้านนั้นคงต้องจำแนกออกเป็นการตรวจสภาพของบ้านใหม่กับบ้านเก่า (บ้านมือสอง) เพราะค่อนข้างมีความแตกต่างกัน และการจะตรวจสภาพที่ดี ผู้ตรวจจะต้องทำตัวเป็นคนละเอียดสักหน่อย โดยเฉพาะบ้านใหม่ อาจต้องกลายเป็นคนประเภทจุกจิกทีเดียว ซึ่งแน่นอนผู้ขายย่อมไม่ชอบผู้ซื้อประเภทนี้ แต่เพื่อให้ได้บ้านที่ไม่ต้องมานั่งทำใจกันภายหลัง ส่วนบ้านเก่านั้นอาจจะมีการตรวจหลักๆเพียงไม่กี่อย่าง ด้วยต้องยอมรับถึงสภาพที่ทรุดโทรมลงอันเนื่องจากเวลานั่นเอง

สำหรับการตรวจสภาพบ้านของผมเอง ซึ่งเป็นบ้านเก่าที่มีอายุกว่า 10 ปีแล้วนั้น ผมมีหลักการตรวจง่ายๆดังนี้ครับ

(1) ตรวจดูโครงสร้างหลัก
คำนี้ดูจะเป็นคำธรรมดาสำหรับผมครับ เพราะเป็นวิศวกรอยู่แล้ว แต่สำหรับผู้ที่ไม่คุ้นเคย คงต้องท้าวความให้ฟังว่า โครงสร้างบ้านโดยทั่วๆไปแล้วจะออกแบบโดยการถ่ายแรงจากโครงสร้างรองไปยังโครงสร้างหลักตามลำดับ โดยฮธิบายง่ายๆก็คือ น้ำหนักจากกำแพงทั้งหมดจะถูกถ่ายลงบนคานที่กำแพงก่ออยู่ ส่วนน้ำหนักของพื้นซึ่งโดยทั่วไปจะมีทั้งน้ำหนักของโครงสร้างและน้ำหนักของการใช้งานซึ่งมักเผื่ออยู่ที่ 150 กิโลกรัมต่อตารางเมตร จะถูกถ่ายลงบนคานเป็นสัดส่วนของพื้นที่ (เพราะพื้นมักต้องวางอยู่บนคานหลายตัว) ส่วนน้ำหนักที่ถ่ายมาแล้วของคานย่อยหรือคานซอยก็จะถูกถ่ายไปยังคานหลัก (ซึ่งก็คือคานที่ติดกับเสานั่นเอง) และน้ำหนักจากคานหลักก็จะถูกถ่ายต่อไปยังเสา สุดท้ายน้ำหนักที่ลงเสาก็จะส่งผ่านไปจากเสาชั้นบนสุดไปยังชั้นล่างสุด ต่อไปยังตอม่อ ฐานราก และเสาเข็มตามลำดับ ซึ่งโครงสร้างพวกนี้โดยปกติแล้วจะถูกออกแบบเป็นอย่างดีด้วยวิศวกรและมีการตรวจสอบจากหน่วยงานราชการอยู่แล้ว ทำให้เราสบายใจได้เปลาะหนึ่ง แต่ระบบเมืองไทยก็ทำให้สะท้อนถึงความเป็นอนิจจัง ดังนั้น เราควรตรวจสอบโครงสร้างหลักที่มองเห็นได้เบื้องต้นก่อนเสมอ โดยมองดูรอยร้าวที่มองเห็นทั้งหมด ซึ่งโดยทั่วไปบ้านจะมีรอยร้าวอยู่แล้ว เพราะปูนฉาบกับปูนโครงสร้างจะเป็นคนละตัวทำให้การยืดหดจากอุณหภูมิมีไม่เท่ากัน ดังนั้นรอยร้าวที่เราจะดูจะมีดังนี้
- รอยร้าวในโครงสร้างหลักจำพวกคานและเสาที่ร้าวจนเห็นเหล็ก หรือปูนกระเทาะจนเหล็กโผล่มา อันนี้อาการหนักและอันตรายครับ แต่แก้ไขได้โดยขัดสนิมเหล็กออกแล้วเอาปูนโครงสร้างซ่อมเข้าไปใหม่ หรือถ้าสนิมกินเหล็กไปเยอะก็ใช้วิธีทาบเหล็กแล้วค่อยใช้ปูนโครงสร้างปิดไปครับ
- รอยร้าวบนกำแพง อันนี้ไม่อันตรายครับ แต่เป็นตัวชี้วัดที่ดีตัวหนึ่งว่าบ้านเราทรุดหรือเปล่า โดยเฉพาะบ้านเก่า ถ้าพบรอยร้าวบนกำแพงบริเวณชั้น 1 ใกล้แนวเสาเป็นรอยกว้างในลักษณะเฉียงกับคานวิ่งเข้าหาเสา อาจเกิดขึ้นได้จากการทรุดตัวที่ไม่เท่ากัน ซึ่งถ้าจะให้ชัวร์ก็ต้องวัดขนาดรอยร้าวไว้แล้วกลับมาวัดใหม่เทียบกันอีกรอบครับ ถ้าไม่ขยายก็ไม่น่ากลัวเท่าไร แต่ถ้ายังขยายไม่หยุด อันนี้ค่อนข้างชัวร์ครับ

(2) ตรวจดูงานระบบ
งานระบบในความหมายของผมก็คือน้ำไหล ไฟสว่าง และน้ำทิ้งไปได้ดีนั่นแหละครับ เพราะถือเป็นปัจจัยสำคัญในการเข้าอยู่อาศัยครับ เรื่องพวกนี้แก้ไม่ยากครับ แต่มีผลกับความสวยงาม และเรื่องเวลาครับ นอกจากนี้ถ้าเป็นไปได้ควรดูถึงการค้างชำระค่าน้ำ-ไฟด้วยนะครับ

(3) สภาพโดยรวม
ก็คือดูความโทรมของบ้านว่าต้องปรับปรุงแค่ไหน ซึ่งจะส่งผลกับราคาบ้านที่เราจะซื้อนั่นเอง สำหรับบ้านของผมสภาพประมาณ 60-70% ครับ ผมว่า okay เพราะผมคิดจะทาสีใหม่กับขัดพื้นใหม่อยู่แล้ว และถ้าไม่ serious ไม่ต้องทำก็อยู่ได้ อีกอย่างก็คือตรวจดูว่ามีปลวกหรือเปล่าครับ อันนี้เป็นภัยร้ายที่มองไม่เห็นนะครับ

สำหรับคนที่จะซื้อบ้านใหม่คงต้องตรวจดูโดยเน้นไปที่ความเนี๊ยบของบ้านมากกว่า ซึ่งหลายคนเคยแนะนำว่าถ้าบ้านยังไม่ถูกใจอย่าเพิ่มรับ แต่แหม ในความเป็นจริงคงมีปัจจัยให้คิดมากกว่านั้น เช่นถ้ายังไม่รับคงต้องเช่าห้องอยู่ เสียเงิน 2 ทาง หรือว่า ยิ่งแก้บ้านยิ่งช้ำ เป็นต้น ผมแนะนำว่าให้ใช้เหตุใช้ผลพิจารณาครับ อันไหนที่ไม่ 100% แต่เกือบๆแล้วก็ยอมไปเถอะครับ เพราะงานก่อสร้างเป็นงานหยาบครับ จะให้ละเอียดเหมือนรถยนต์ก็ยาก ขนาดรถยนต์ป้ายแดงยังมี defect ตั้งหลายที่ใช่ไหมละครับ

นอกจากสภาพบ้านที่ต้องตรวจแล้ว ผู้ซื้อควรจะต้องตรวจเรื่องของความเป็นเจ้าของจริงของผู้ขาย เนื้อที่ที่แท้จริงของโฉนดกับบ้าน หลักหมุด และแนวการเวรคืนอีกด้วย ซึ่งแน่นอนถ้าจะให้รู้จริงคงต้องมีความรู้พอสมควร แต่เบื้องต้นก็ดูความน่าเชื่อถือ ปรึกษากรมที่ดิน แล้วก็ถามคนในหมู่บ้านเดียวกันดูนะครับ